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物業管理案例分析與處理
發布者:品質管理部  來源:  發布時間:2019-10-19

一、外墻開一窗,大樓留一疤。

案情:住在19樓的業主衛某,在自已物業內衛生間的 東墻開窗,將厚厚的外墻打穿。 物業公司多次上門加以阻止,衛某不聽勸阻,繼續施工安裝窗戶,致使19層到底層墻面被泥漿污染,物業公司只得將衛某告上法庭。

問題:自己的物業是否就有權隨意破墻?

判決:衛某在法院判決生效之日起十日內拆除東墻上的窗戶,恢復原狀;清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

依據《上海市居住物業管理條例》第二十八條第一款第一項規定“物業使用中禁止下列行為:(一)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌。

作為一個業主,應當遵守有關法律、法規及小區物業管理公約。衛某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗,并由此造成外墻面的污染,嚴重損壞了房屋的承重結構,破壞了大樓的外貌,影響了周邊的環境。物業管理公司根據物業管理條例及小區管理公約對衛某采取制止措施,維護了其他業主的合法權益。

二、空調室外機毀壞,物業公司有無責任

王女士:我在某小區買的房子,裝修后一直沒去住,空調也沒開。前兩天小區物業通知我說,我家空調室外機著火燒毀了。我認為這是物業公司保安人員失職造成的,要求他們賠償,可他們說責任不在他們。請問他們到底有沒有責任?

律師分析:要分清責任,首先要弄清楚空調外機著火的真正原因。分兩種情況:第一,如果是空調外機自身的質量問題而引起的自燃,根據《合同法》和《消費者權益保護法》的相關規定,業主可以找購買空調的商場或生產空調的廠家進行維修或退換;如果該事故給自己或他人造成損害,可以要求商場或廠家承擔相應的賠償責任,商場和廠家是承擔相互連帶責任的。

第二,如果不是質量原因而是外界原因造成外機著火,除法定的不可抗力的情況外,小區的物業公司應當承擔相應的責任。這里的不可抗力指的是不可預見、不可避免、不可克服的突發事件,物業管理人員無法采取保護措施或者是已采取保護措施而無效果的情況。因為業主和物業公司之間是平等主體的服務合同關系,為業主提供完善的物業服務是物業公司的約定義務,保護業主的財產不受他人侵害自然是物業服務的內容之一。尤其是空調外機,它完全是屬于業主私有財產,但又由于本身所具有的特殊性,促使它要放置在公共的空間里,所以它必然是物業公司保護業主財產安全的重點。如果由于物業公司的保安人員沒有盡其工作職責,而使第三方對外機造成損害的話,物業公司就應該承擔相應的賠償責任。物業公司在賠償業主后,可以向第三方行使追索權。因此,如果您有確實的證據證明著火的原因是第三方人為的,并且小區的保安也沒有盡看管的義務,您完全有權利要求物業公司承擔損害賠償責任。物業公司要是拒絕的話,可以向人民法院提起訴訟,維護自身的合法權益。

三、業主請求幫助驅趕室內人員怎么辦?

一日,某小區某業主王先生火急火燎地來到物業公司。一進門就大聲叫喊,要物業公司幫忙,說他家原來那伙裝修工人賴著不走,不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業主不要著急,一面安排護衛班長先到現場。隨后,保安主管陪王先生一起回家。只見業主房內有七八名裝修工人和一名工頭,另外還有一名被業主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動,百般糾纏。主管反復勸說數十分鐘仍然無效。這時,業主強烈要求管理處幫助把人請出家門。

在此情形之下,護衛員們聽從了業主要求,動手推拉那名女子出屋,當即遭到漫罵,但護衛員們堅持罵不還口,非常理智物業管理人員必須學會控制自己的情緒,不能你不仁我就不義,否則有理也會變成無理。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請出房外后,變本加厲,污言穢語跟業主對罵,并辱罵護衛員,還惡人先告狀,撥打110報警。110到后,該女子態度仍很蠻橫,毫無收斂之意,還與業主動了手。在調解不成的情況下,110將該女子與那名工頭一起帶離現場,其后,王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄。一場風波總算平息。  

然而,沒想到事情過去兩月后,該女子將業主王先生作為第一被告,物業公司作為第二被告,告上法庭。要求賠償醫療費、誤工費、恢復名譽倘若當初在勸說其離開房間無效時,我們主動請有關部門來處理,事情的結局是否可能更好些呢? 。后經法院判決此事物業公司無過錯。

點評業主是物業公司的衣食父母,物業公司不能漠視他們的要求。但對他們的要求,還是要先掂量掂量是否正當。凡屬正當的,都應當盡力襄助。不過,幫助過程中要注意遵照法規行事,避免“幫了人家、坑了自己”。


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