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    為什么說物業管理發展正當時?
    發布者:admin  來源:  發布時間:2021-2-21
    認真學習住房和城鄉建設部等十部委《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》全文,回想剛剛過去的2020年,中國物業管理行業在提高服務質量、探索服務模式、延伸服務內涵、創新智慧服務方式等各方面所做的努力,正全面契合了《通知》的要求;其中,《通知》在以下幾個方面的新提法、新要求更讓我們感受到了對行業發展的重大指導意義。

    社區治理的有生力量


    物業管理行業在社區治理中的作用,可從持續了將近一年的抗擊新冠疫情斗爭中略見一斑??v觀世界疫情的管控,毋庸置疑,中國可以說是管控最有成效的國家之一。這里除了確診者和重癥者由國家防疫、醫療系統全程管理和進行治療外,最顯管控成效的則是中國社區的全封閉、全覆蓋管控。
    一年來,無論是疫情緊急響應還是日常防疫時期,我們所有住宅小區的秩序維護員、保潔員、設施設備維護工人、物業服務人員沒有一天斷過崗;遇到小區緊急響應封閉管控,物業服務人員不僅要和所有居民一樣隔離在小區不能外出,同時還要正常工作確保小區環境、設施、秩序保持良好狀態;在確保小區基礎服務正常有效開展的基礎上,物業服務人員在防疫的具體工作操作上的作用更是不可替代:入口盤查、小區消殺、清理垃圾、跑腿代購、分送快遞、照顧獨居老人……
    在這場防疫戰中,物業服務企業成為了政府各相關部門對社區防疫工作要求落實、檢查、評價的對象,物業服務企業則服從領導、積極相應、努力落實;物業服務企業及員工事實上似乎成為了政府在社區服務中的派出力量;成為了與政府相關部門、機構一樣必須服從于政府工作安排的單位;成為了根植于社區的社會公益志愿者!
    正是基于這樣的實際,《通知》針對住宅物業管理工作特別指出:融入基層社會治理體系??梢哉f,這個“融入”,是對物業管理行業作用的肯定,是中國特色物業管理的體現;這個“融入”是:街道建立物業管理工作機制,指導監督轄區內物業管理活動;這個“融入”,更是明確專業事務應納入市場化社會化機制,并指出:“突發公共事件應對期間,街道指導物業服務企業開展應對工作,并給予物資和資金支持。委托物業服務企業承擔公共服務事項的,應當向物業服務企業支付相應費用?!?/span>
    顯然,物業服務企業不僅在物業基礎服務范疇應納入基層社會治理體系,成為街道政府落實社區治理、維護社區和諧的生力軍;而且,物業服務企業還將是社區公共事件應對、公共服務開展的隊伍!同時,還將在未來社區生活服務中發揮無限潛能。一句話,物業服務業是社區治理的有生力量!

    酬金制計費必唱主角


    《通知》指出:要“完善物業服務價格形成機制”?!锻ㄖ诽貏e指出,“物業服務價格主要通過市場競爭形成,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務價格,可根據服務標準和物價指數等因素動態調整”。同時明確:“提倡酬金制計費方式”。
    現實中,絕大多數普通商品房住宅項目采取的是包干制,最初在售房時由開發商上報、物價部門備案確定物業費標準,居民入住后即使成立了業主委員會,大多是幾十年不變地執行著這個收費標準。隨著管理服務成本的不斷上漲,到最后住宅物業服務企業普遍處于入不敷出、生存艱難的困境;于是才有了《通知》“根據服務標準和物價指數等因素動態調整”的要求。
    “動態調整”意味著可以提高物業費收費標準,從我們企業經歷的許多調整實踐來看:當業主委員會及廣大業主決定要調整物業費標準的時候,必然要先審視物業收費標準為什么要調整、應該調整多少、幾年調整一次等問題,必然要先弄清楚物業服務的所有成本,必然要根據物業項目的實際需要提出服務要求以及標準,必然要了解物業服務企業的利潤情況。也就是說,只要這個物業小區業主委員會愿意周期性地調整物業費,就必然會要求物業服務企業放棄包干制采取酬金制!
    筆者所在的上??迫鹞飿I在浦東聯洋社區管理服務著一個小區,采取酬金制的計費方式已經15個年頭,按規定程序成功進行了數次物業費的調整。比如在2013年調整的那一次,小區業委會在我們物業管理處的配合下,對小區的各項管理成本進行了仔細的核算,根據前幾年上海每年調整最低工資標準以及員工福利交納基數調整的比例以及物價上漲等因素,測算出了小區每年平均管理成本的上漲幅度;又根據業主對物業費調整在觀念上的接受程度,決定了每三年左右作為一個周期調整一次物業費,調整的額度按照三年管理成本上漲的總額,再根據總的收費面積,確定了提高每月每平方米的收費標準額度;如果按照包干制模式,調整后物業服務企業第一年的利潤將可能是物業費提高部分兩年左右的總額,可到了第二年可能就處于持平狀態,于是就會出現第二年物業服務企業就要求再調整收費標準不然第三年就無法維持的局面;這勢必加劇物業服務企業和業主間的不和諧關系;而由于我們在這個小區實行的是酬金制模式,科瑞物業就和業委會商定,按照酬金制原則,在確定了酬金額度以后,根據第一年結余留存、第二年當年收支持平、到第三年用第一年結余補充基本能達到平衡的思路進行管理預算,管理處完全按預算執行,業委會按預算監督;在這樣和諧的商定下,到了第三年底,新一輪物業費標準的調整工作將再次啟動。
    從以上例子可以看出,廣大業主不可能再允許調整物業費后,出現調整初期讓物業服務企業以包干制賺足了利潤,而后沒錢賺了又再要調整;只有規定了物業服務企業的利潤比例或數額即酬金,采取酬金制的計費方式,物業費調整才不會陷于難以推動的局面!所以,業委會與物業服務企業協商采取酬金制將是物業服務收費“動態調整”的前提! 
    《通知》雖然只是委婉地說“提倡酬金制計費方式”。其實是基于中國住宅物業項目普遍采取包干制計費方式的實際,著重于先推進“根據服務標準和物價指數等因素動態調整”物業費收費標準;因此,可以想見,當物業費市場化“動態調整”成為一種必然,成為廣大業主的一種意識后,酬金制計費方式必然會水到渠成唱主角!

    物業服務業任重道遠


    《通知》在前言部分就直言:“加快發展物業服務業,推動物業服務向高品質和多樣化升級,滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要”。這里,十部委首次將“滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要”作為對物業管理行業發展的要求提出,意義非凡!
    從狹義的觀念看這個要求,似乎可以理解為,物業服務業應立足于秩序維護、環境保潔、綠化養護、設施設備維護等基礎物業服務,從而通過確保良好的基礎居住生活環境,來為“滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要”的理想作出貢獻。
    顯然,十部委《通知》是站在宏觀的角度來要求的,在“推動發展生活服務業”的標題下,具體化要求物業服務業“建設智慧物業管理服務平臺,提升物業智慧管理服務水平”,并“鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式,滿足居民多樣化多層次居住生活需求?!?/span>
    學習《通知》,我們深切地感受到,不能狹義地看問題,物業服務業不僅在物業基礎服務領域要提高服務品質、提升服務水平;而且要向生活服務發展,通過智慧服務、智慧管理,滿足居民多樣化多層次居住生活需求。
    我們認為,《通知》其實已經對物業服務業確定了新的定位。 
    物業服務企業的服務范疇不僅僅定位在做秩序維護、保潔、綠化養護、設施設備維護等工作,而應該理解為按照凡是居民多樣化多層次居住生活的需求,物業服務企業都可以去做。
    服務范疇定位確定后,必然地需要管理模式的定位。
    隨著中國現代社會的發展,專業分工越來越細,“專業人干專業事”,即使物業基礎服務領域的諸多專業事務,現實中也已經涌現出了諸如保潔、保安、綠化、電梯、空調等細分專業服務行業,這些專業服務企業以物業服務提供商的角色成為許多物業服務企業市場化的服務供應方。那么,按照《通知》精神,該如何去實施居民多樣化多層次居住生活的需求呢?顯然,諸如養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等等社會已經比較成熟或正在發展成熟的專業服務機構,物業服務企業要向這些“領域延伸”,我們認為,并不一定都要由物業服務企業直接去做;物業服務企業即使在基礎服務的四大領域都需要吸納社會服務供應商合作,更何談那無限的居民多樣化多層次居住生活的需求呢?
    因此,我們認為,從管理模式角度定位,物業服務業應該是定位在服務集成商!按照《通知》要求,物業服務業“建設智慧物業管理服務平臺”,成為專業的服務集成商,定位在社區服務的組織、協調與監管!當然,有條件的物業服務企業,可以根據企業的特點,以和專業機構合作、合資、收購等多種方式,直接開展某些專項服務,但即便這樣也應該是以市場化、專業化的企業形式去獨立運行的;而面廣量大的中小物業服務企業,則可以在這些無限的專項服務中選擇,成為服務提供商。服務提供商與服務集成商的有效而和諧的協同服務,必將使行業因服務范疇向生活服務方向定位、管理模式向服務集成商方向定位,而形成前所未有的擴展態勢,從而由傳統的物業管理行業向生活服務行業轉型發展!


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